Valor de referencia del Catastro: qué es y cómo afecta al comprar

Desde 2022, comprar o heredar una vivienda en España tiene un número nuevo que puede costarte dinero: el valor de referencia del Catastro. Es la base mínima sobre la que Hacienda calcula los impuestos de la operación, y si no lo conoces antes de firmar, puedes llevarte una sorpresa cara.

Te explicamos qué es exactamente, en qué se diferencia del valor catastral y del precio de mercado, cómo afecta a lo que pagas de impuestos y cómo consultarlo antes de hacer una oferta.

¿Qué es el valor de referencia del Catastro?

El valor de referencia es un valor que la Dirección General del Catastro asigna cada año a cada inmueble a partir de los precios de las compraventas ante notario de la zona. Lo introdujo la Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude fiscal y está en vigor desde el 1 de enero de 2022.

Su función es fiscal: es la base imponible mínima del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando compras vivienda de segunda mano, y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) cuando heredas o recibes una vivienda. Dicho de otro modo: aunque compres más barato, Hacienda te cobra como mínimo sobre el valor de referencia.

Valor de referencia, valor catastral y valor de mercado: no son lo mismo

• Valor catastral: el valor administrativo histórico del inmueble, suele ser bastante inferior al de mercado y sirve para el IBI. No cambia con cada venta de la zona.
• Valor de referencia: el nuevo valor fiscal anual, calculado con las compraventas reales de la zona. Es la base mínima de ITP e ISD desde 2022.
• Valor de mercado: el precio real al que se compra y vende, el que ves en los anuncios. Puede estar por encima o por debajo del valor de referencia.

¿Cómo afecta a los impuestos al comprar o heredar?

El impacto es directo. Al comprar vivienda usada pagas ITP (un porcentaje que varía por comunidad autónoma, normalmente entre el 6% y el 10%) sobre el mayor de estos dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia. Si compras por debajo del valor de referencia, tributas igualmente sobre el valor de referencia.

Ejemplo sencillo: compras un piso por 150.000 € pero su valor de referencia es 170.000 €. Con un ITP del 8%, no pagas 12.000 € (sobre el precio), sino 13.600 € (sobre el valor de referencia). Son 1.600 € más que no esperabas. Por eso conviene conocer el dato antes de negociar y firmar.

¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con el valor de referencia?

Puedes pagar el impuesto según el valor de referencia y después solicitar la rectificación y la devolución ante la administración tributaria, aportando pruebas de que el valor de mercado real es inferior (una tasación, por ejemplo). También puedes recurrir si el inmueble tiene circunstancias que el cálculo masivo no recoge: mal estado, cargas, ocupación o particularidades urbanísticas.

Cómo consultar el valor de referencia de una vivienda

Es gratuito. En la Sede Electrónica del Catastro hay un apartado específico de valor de referencia: introduces la referencia catastral del inmueble y obtienes el valor del año en curso. Si no conoces la referencia catastral, puedes localizarla por dirección; te explicamos cómo en nuestra guía sobre qué es la referencia catastral.

El valor de referencia te dice lo que tributarás; lo que no te dice es si el precio del anuncio es justo frente al estado y los riesgos reales del inmueble. Para eso conviene contrastar el precio con el valor de la zona y con los riesgos de la propiedad concreta antes de hacer una oferta.