Qué analizamos en cada vivienda
Analizamos cada vivienda desde seis dimensiones diferentes: el estado físico del edificio, los riesgos climáticos, la normativa urbanística, los riesgos naturales, el entorno y el contexto de precio.
Estado de la vivienda
La edad del edificio y sus condiciones técnicas determinan cuánto mantenimiento necesitarás y qué normativas aplican.
Antigüedad del edificio
El año de construcción sitúa la vivienda en una era constructiva específica (pre-1960, desarrollismo 1960-80, pre-CTE 1980-2006, post-CTE 2006+). Cada era tiene implicaciones diferentes para instalaciones, normativa y coste de reformas.
Inspección Técnica del Edificio
A partir de determinada antigüedad (30-50 años según municipio), es obligatorio realizar inspecciones técnicas periódicas. Verificamos si el edificio está al día con esta normativa.
Superficie mínima de habitabilidad
La ley española permite vender pisos de cualquier tamaño, pero cada comunidad establece mínimos orientativos (36-40 m² de media). Contrastamos la superficie registrada en Catastro con estos umbrales.
Señales visuales de conservación
Recopilamos señales de deterioro observable: grietas, humedades, goteras, problemas en fachada. No es un diagnóstico estructural, pero sí un indicador temprano de dónde mirar.
Climatología
El clima no es solo confort: actúa sobre los materiales de la casa. El agua, el hielo, el calor extremo y el viento tienen consecuencias directas en mantenimiento y averías.
Días con lluvia >10mm/año
Lluvia intensa somete a presión cubiertas, juntas y encuentros entre materiales. En zonas con muchos episodios intensos, las filtraciones y goteras son más frecuentes.
Días con temperatura máxima ≥35°C
El calor extremo dilata y contrae materiales, degrada membranas impermeabilizantes y define el coste de climatización en verano. En zonas de calor intenso, la orientación y aislamiento no son detalles.
Días con temperatura mínima ≤0°C
El agua al congelarse reviente tuberías y el ciclo hielo-deshielo agrieta materiales porosos. En zonas con muchas heladas, la fontanería exterior merece revisión específica antes de comprar.
Media anual (%)
La humedad alta favorece condensación, manchas y moho. En edificios mal aislados, puede condensar dentro del cerramiento dañando aislamiento o pudriendo madera sin ser visible.
Días con rachas ≥55km/h
Una visita en día tranquilo no te dice nada sobre comportamiento con viento. En zonas ventosas, tejas sueltas, carpinterías deficientes y elementos de cubierta mal fijados son los primeros afectados.
Usos y limitaciones del suelo
La clasificación del suelo y las franjas de dominio público determinan qué puedes hacer con la vivienda: construir, ampliar, reformar, o nada.
Clasificación del suelo (SIU)
Urbano, urbanizable o no urbanizable. Define si puedes edificar, ampliar o está prohibido. El Catastro no siempre lo dice — el Sistema de Información Urbanística (SIU) sí.
DPH — Dominio Público Hidráulico
Si la vivienda está cerca de un río, zonas de policía y servidumbre condicionan lo que puedes hacer: no puedes construir, las reformas están limitadas. Afecta al valor y al uso.
DPMT — Dominio Público Marítimo-Terrestre
Proximidad a línea de costa implica similares restricciones que los ríos: cauce, servidumbre, zona de policía. En muchas propiedades costeras, estas franjas condicionan reformas y ampliaciones.
Proximidad a alta tensión
Una línea eléctrica cerca implica servidumbres de edificación (no puedes construir en franja), descuento en precio de mercado y campos electromagnéticos. Tres dimensiones reales que el anuncio no menciona.
Riesgos físicos
Peligros naturales que pueden afectar la vivienda: agua (inundación), gas radiactivo (radón), movimientos sísmicos.
Riesgo de inundación fluvial
Más de 2 millones de viviendas españolas están en zonas con riesgo de inundación. Verificamos si la propiedad está en zona de peligrosidad según mapas de MITECO (período de retorno T100).
Riesgo de inundación marina
Viviendas en zonas costeras con riesgo de inundación marina (temporal, subida del nivel del mar, marejada). Datos de MITECO indican áreas afectadas.
Concentración de radón en zona
Gas radiactivo de origen natural, segunda causa de cáncer de pulmón en España. Desde 2025 es obligatorio medir en empresas. Indicamos si la zona tiene potencial de riesgo según datos del Consejo de Seguridad Nuclear.
Entorno y molestias
Lo que rodea a la vivienda afecta a calidad de vida, salud y valor: ruido, contaminación del aire, actividades industriales.
Proximidad a zona industrial
Un polígono industrial cercano puede ser Amazon o una planta química. La cartografía no distingue. Indicamos si hay suelo industrial clasificado, distancia y dirección — para que investigues qué tipo de industria es.
Distancia a autovías y vías principales
El 80% del ruido ambiental lo causa el tráfico rodado. Por cada decibelio de ruido extra, el precio de la vivienda cae 0,64% de media. Indicamos proximidad a vías con alto volumen de tráfico.
Proximidad a aeropuerto / ruido de aviación
Vivir bajo ruta de aproximación o en zona de ruido de aeropuerto tiene consecuencias en descanso, salud y valor de la propiedad. Datos de contornos de ruido oficiales.
Proximidad a línea ferroviaria / ruido de tren
Ferrocarriles de cercanías, trenes de media distancia o mercancías generan ruido y vibración. Afecta a descanso y bienestar. Indicamos proximidad a vías con servicio regular.
Precio y mercado
Contexto de valor: cuánto cuesta por m² en tu zona, dinámica del mercado, histórico de precios.
Dinámica de compraventa en la zona
Indicador de si el mercado en tu área está en crecimiento, estabilidad o contracción. Basado en volumen y precio de transacciones recientes. Contextualiza si comprar ahora es oportuno.
Precio final en transacciones similares
El precio que pagaron otros compradores por viviendas comparables en tu zona los últimos 3 meses. No es valuación, es contexto de mercado real.
Coste por m² de suelo (parcela)
El valor del terreno varía mucho según zona. Indicamos el coste por metro cuadrado de parcela catastral para que entiendas qué estás pagando por ubicación.
Coste total por m² construido
El precio final que pagaste (o pide el vendedor) dividido por m² de construcción. Permite comparar viviendas de tamaños diferentes en la misma zona.
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