Habitabilidad y superficie: el problema que nadie menciona en el anuncio

En España es perfectamente legal vender un piso de 10 metros cuadrados. O de 8. O de 6. La legalidad de una vivienda no depende exclusivamente de los metros cuadrados, sino de que el inmueble cuente con la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa que acredite su uso residencial. Las viviendas antiguas que fueron construidas conforme a la normativa vigente en su momento mantienen su estatus legal aunque no cumplan los requisitos actuales de superficie mínima.

Eso significa que en el mercado de segunda mano circula un volumen de viviendas —difícil de cuantificar pero real, especialmente en las grandes ciudades— que no superaría los mínimos que hoy exige la ley para cualquier vivienda nueva. Y que un comprador puede adquirir ese inmueble sin que nadie le advierta de ello.

Qué dice la normativa y por qué varía tanto

A nivel nacional, el Código Técnico de la Edificación establece que una vivienda destinada a uso privado debe tener una superficie mínima de 36 metros cuadrados, que incluya salón-comedor, cocina y baño. Ese es el umbral estatal de referencia — el que usamos en Hogarfax como criterio operativo orientativo.

Pero ahí empieza la complejidad. Cada comunidad autónoma establece sus propios requisitos, y los mínimos oscilan entre los 20 y los 40 metros cuadrados. Comunidades como Madrid y Murcia exigen un mínimo de 40 m² para nuevas viviendas, mientras que Cataluña fija el umbral en 36 m² y el País Vasco en 35. En otras regiones como Andalucía, Canarias, Extremadura o Galicia, los mínimos parten de los 24, 25 o 26 metros cuadrados.

El problema real: conversiones, segregaciones y herencias del parque antiguo

La crisis de acceso a la vivienda en España ha generado una presión enorme sobre el parque existente — y esa presión tiene consecuencias visibles en el mercado.

• Cambios de uso local a vivienda. La escasez de oferta y los precios han convertido los locales comerciales en diana habitual para promotores y particulares. Muchos de estos cambios se hacen con todas las licencias en regla. Otros, no. Verificarlo requiere revisar el expediente administrativo, no el anuncio de venta.
• Segregación de viviendas. Dividir un piso grande en dos o tres unidades pequeñas es legalmente posible siempre que cada una cumpla los mínimos. Pero en mercados con mucha presión —Madrid, Barcelona, Valencia, Palma— hay operaciones de segregación que bordean o directamente incumplen los requisitos de superficie y habitabilidad, y que llegan al mercado como viviendas independientes.
• Pisos preexistentes con licencias antiguas. Son los más invisibles. Un estudio de 40 m² compartimentado en los años 80 puede haber sido dividido informalmente en dos unidades, o puede tener una distribución que no cumpliría ningún estándar actual. Pero si tiene licencia antigua, se vende.

Por qué esto es un problema de ciudad, no de pueblo

Fuera de los grandes núcleos urbanos este problema es marginal. En la España vaciada y en la mayoría de ciudades medianas, las viviendas tienen el espacio que tienen porque se construyeron así y no hay presión para compartimentarlas. El mercado no justifica la operación.

Es en Madrid, Barcelona, Valencia, Palma, San Sebastián y otras ciudades con precios muy elevados donde la escasez convierte en rentable lo que en condiciones normales no lo sería: dividir, convertir, comprimir. Y donde el comprador, urgido por encontrar algo en el mercado, puede acabar comprando un inmueble cuya superficie real no alcanza los mínimos de habitabilidad vigentes o que tiene limitaciones legales que condicionan su reforma.

Qué hace Hogarfax — y qué limitación tiene

En Hogarfax contrastamos la superficie disponible en los datos catastrales con el umbral orientativo de 36 m² derivado del CTE como referencia estatal de base.

Hay que ser claros sobre dos cosas. Primera: los datos catastrales de superficie no siempre coinciden exactamente con la superficie real — el catastro puede incluir zonas comunes o tener datos desactualizados. Segunda: no aplicamos la norma autonómica o municipal específica de cada inmueble, porque eso requeriría cruzar con la normativa exacta de cada municipio en tiempo real.

Lo que sí hacemos es darte una señal temprana: si la superficie registrada está por debajo del umbral de 36 m², es una razón para verificar qué licencias tiene la vivienda, si la superficie catastral es correcta y si existe alguna limitación para reformarla o redistribuirla en el futuro.