Inundaciones fluviales y marinas: qué son, cómo se miden y por qué importa antes de comprar una vivienda

El 29 de octubre de 2024, una DANA dejó 230 muertos, 69.000 viviendas dañadas y más de 13.000 millones de euros en daños directos solo en la provincia de Valencia. Muchos de esos edificios llevaban décadas construidos sobre terrenos inundables. Sus propietarios no lo sabían, o no lo habían querido saber.

La información existe. Está publicada por el Ministerio de Transición Ecológica, es pública y gratuita. El problema es que casi nadie la consulta antes de firmar una compra.

En Hogarfax lo hacemos por ti. Pero primero, conviene entender qué estamos mirando realmente.

Dos tipos de inundación que hay que conocer

Inundación fluvial
Es la que produce el desbordamiento de ríos, arroyos, ramblas y barrancos cuando la lluvia supera la capacidad del cauce. El agua sube desde el propio terreno y puede llegar kilómetros aguas abajo del punto donde cayó la lluvia. La DANA de Valencia es el ejemplo más reciente y devastador, pero no es el único: Murcia, Sevilla, Girona, Valladolid y muchas otras ciudades han sufrido episodios graves en los últimos años.

Inundación marina
Es la que ocurre en el litoral cuando el mar, impulsado por temporales, mareas vivas o fenómenos meteorológicos extremos, invade tierra firme. Afecta especialmente a zonas bajas de la costa, marismas, deltas y frentes marítimos urbanizados. Según el Mapa de riesgos del parque de viviendas en España de la Sociedad de Tasación, un 1,3% de las viviendas —más de 330.000 unidades— se encuentra en zonas con algún nivel de exposición a inundaciones costeras, siendo Cantabria la comunidad más afectada.

Por qué afecta a más viviendas de lo que parece

Cerca del 9% de las viviendas en España —2,3 millones de unidades— están construidas en zonas que presentan afectación por inundación fluvial. Eso es una de cada once casas. Y aun así, la mayoría de los compradores nunca verifica este dato.

La razón es que el riesgo no se ve a simple vista. Un barranco seco, una rambla con cuatro charcos, un solar alejado del río más próximo… pueden parecer seguros. El hecho de que nuestros padres no hayan visto nunca inundarse una zona no significa que dentro de pocos años el agua no vuelva a correr por allí. Esos cauces forman parte de zonas inundables con periodos de retorno calculados técnicamente, con independencia de lo que hayamos visto o no en nuestra vida.

La DANA de 2024 lo demostró con crudeza: al menos 16.000 hectáreas anegadas estaban fuera del área contemplada incluso por el escenario de inundación de 500 años. El agua no entiende de líneas en un mapa.

Qué es el período de retorno: la explicación que nadie te da

Aquí viene el concepto clave que todo comprador debería entender. Explicado sin tecnicismos.

Imagina que lanzas un dado trucado. Sabes que un número concreto saldrá, en promedio, una vez cada cien tiradas. Eso no significa que tengas que esperar exactamente cien tiradas para que salga. Puede salir dos veces seguidas, o no salir en 200 tiradas. Lo que te dice es la probabilidad estadística a largo plazo.

Con las inundaciones funciona igual. El período de retorno T100 significa que una inundación de esa magnitud tiene una probabilidad del 1% de ocurrir en cualquier año concreto. En 100 años, es probable que ocurra una vez. Pero puede ocurrir dos veces en diez años, o no ocurrir en 150. No es una predicción de cuándo; es una medida de cuán probable es.

Los mapas de peligrosidad se elaboran para tres escenarios: alta probabilidad, con período de retorno de 10 años; media probabilidad, con período de retorno de 100 años; y baja probabilidad o eventos extremos, con período de retorno de 500 años.

Por qué usamos T100 en Hogarfax y no T10 ni T500

Tres opciones, tres lógicas distintas:

• T10 es demasiado conservador para comprar con él. Muestra solo las zonas que se inundan con bastante frecuencia —cada décima parte de tu vida adulta, en promedio—. Cubre poca superficie y deja fuera muchísimas áreas con riesgo real. Si solo miraras T10, te sentirías falsa y peligrosamente tranquilo.
• T500 es el escenario catastrófico extremo. Útil para ingeniería de infraestructuras críticas, pero excesivo para evaluar una vivienda ordinaria: cubre una superficie tan amplia que apenas te diría algo útil sobre si ese inmueble concreto tiene un riesgo razonable.
• T100 es el equilibrio. Es el escenario estándar que utiliza la Directiva europea de inundaciones —traspuesta a España por el Real Decreto 903/2010— para la planificación territorial y la evaluación del riesgo en viviendas. Una probabilidad del 1% anual es lo suficientemente probable como para que importe, y lo suficientemente técnica como para distinguir con precisión quién está en peligro real y quién no. Es la referencia que usan los organismos de cuenca, los seguros y los planes urbanísticos.

Por qué hablamos de «peligrosidad» y no de «zona inundable» ni de «riesgo»

Tres términos que suenan parecidos pero significan cosas distintas:

• Zona inundable es un concepto geográfico amplio: el área que podría verse cubierta de agua en un determinado escenario. No cuantifica qué tan probable es ni qué daño causaría. Es el denominador mayor.
• Peligrosidad va un paso más allá: describe la probabilidad y la intensidad del fenómeno para un escenario concreto —en nuestro caso, T100—. Incluye la extensión de la mancha de agua y la profundidad esperada. Es más precisa y más accionable. Los mapas de peligrosidad son los que calculan la zona inundable y sirven de base para los planes de gestión del riesgo, conforme al Real Decreto 903/2010.
• Riesgo añade la dimensión humana: combina la peligrosidad con lo que hay en esa zona —cuántas personas, qué actividades económicas, qué infraestructuras—. Es el concepto más completo, pero el más complejo de interpretar a nivel de inmueble individual.

En Hogarfax usamos la peligrosidad T100 porque es el dato más preciso y directamente aplicable a una vivienda concreta: te dice si el agua llegaría a tu parcela en el escenario de referencia oficial, y con qué profundidad aproximada.

Cómo lo hacemos en Hogarfax: geometría real contra capas oficiales

Consultar un mapa a ojo no es suficiente. La escala engaña, los límites son difusos y es fácil pensar que tu casa queda fuera de la mancha cuando en realidad está justo en el borde.

En Hogarfax cruzamos la geometría real de la parcela catastral —sus coordenadas exactas, su forma, su superficie— con las capas oficiales de peligrosidad por inundación fluvial y marina del MITECO. El resultado no es una apreciación visual: es un cruce geométrico preciso que determina si la parcela está dentro, parcialmente dentro o fuera de la mancha de agua para el escenario T100.

Así podemos decirte, para cualquier vivienda de España, si está afectada por inundación fluvial, por inundación marina o por ambas — no a nivel de municipio ni de barrio, sino a nivel de tu parcela concreta.

¿Quieres saber si la casa que te gusta está afectada?

Busca cualquier vivienda en Hogarfax por dirección o referencia catastral y comprueba en segundos si está dentro de una zona de peligrosidad por inundación.

Lo que la DANA nos enseñó sobre el riesgo que no se ve

El Mediterráneo se está calentando a un ritmo un 20% superior al promedio mundial, lo que está multiplicando la frecuencia y la intensidad de las lluvias torrenciales. Los episodios que antes ocurrían cada 50 años empiezan a ocurrir cada 15. Los mapas de peligrosidad se actualizan, pero el parque de viviendas existente no cambia.

Más de un millón de habitantes residían en 2021 en áreas con riesgo de inundación medio en las grandes áreas urbanas de España, y la gran mayoría no sabía si vivía o no en zona inundable.

Eso va a cambiar. Los bancos ya empiezan a pedir informes de riesgo climático antes de conceder hipotecas. Las aseguradoras ya están ajustando primas. La información que hoy es opcional mañana será exigida.

Mejor conocerla antes de firmar.