Simulador de compraventa: calcula entrada, ITP, tasación y cuota antes de comprar

El error más común al comprar vivienda no es pagar de más: es calcular mal el dinero que hace falta para cerrar la operación. Mucha gente piensa en la entrada y se olvida del ITP, de notaría y registro, de la tasación y de un detalle decisivo: el banco no financia sobre lo que tú deseas, sino sobre su propia referencia. El simulador de compraventa de Hogarfax está pensado para resolver justo eso: cuánto dinero necesitas hoy, qué margen te queda y qué cuota mensual sale en cada escenario.

Qué hace exactamente el simulador de compraventa

La herramienta combina en una sola vista las variables que de verdad mueven una compra de segunda mano en España. Introduces precio de compra, ahorros disponibles, comunidad autónoma, porcentaje máximo de financiación, plazo hipotecario y TIN base. Además, puedes indicar si ya tienes una tasación exacta o si todavía quieres explorar escenarios probables.

• Precio de compraventa: el importe pactado con el vendedor.
• Ahorros disponibles: el capital propio con el que realmente puedes entrar en la operación.
• ITP según comunidad autónoma: la calculadora aplica el tipo de la región seleccionada y añade un 1,5% orientativo para notaría, registro y gestoría.
• Financiación máxima del banco: normalmente el 70%-90%, según perfil y entidad.
• Plazo y TIN: para estimar la cuota mensual y su sensibilidad si sube o baja el interés.
• Tasación exacta opcional: si ya la tienes, el simulador deja de trabajar con una horquilla y calcula sobre ese dato concreto.

La lógica clave: el banco financia sobre la referencia más conservadora

Este es el punto que más compradores subestiman. La herramienta toma como base financiable el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación. A partir de ahí aplica el porcentaje máximo que hayas indicado. Si compras por 350.000 € pero la tasación sale en 320.000 €, el banco no calcula el 80% sobre 350.000 €, sino sobre 320.000 €. Esa diferencia se transforma en más dinero que debes aportar tú.

Qué representa el mapa de escenarios

Cuando todavía no tienes una tasación cerrada, el simulador no se limita a darte una cifra única: construye un mapa de viabilidad. Recorre distintos precios de compraventa y distintos valores de tasación cercanos al escenario actual para mostrarte cómo cambia el resultado. Así ves de un golpe si la operación sigue siendo razonable aunque la tasación salga algo baja, o si una pequeña desviación te deja fuera.

Cada celda del mapa se clasifica por color. Verde significa que llegas con margen. Ámbar indica que cierras muy justo. Rojo señala que, con esos ahorros y esa financiación, no completas la compra. Ese enfoque es más útil que una simple cuota hipotecaria porque convierte una intuición difusa en una decisión operativa.

Qué gastos incorpora y por qué importa tanto el ITP

La calculadora suma el precio de compra, el ITP de la comunidad seleccionada y un 1,5% adicional orientativo para notaría, registro y gestoría. En una operación media, ese bloque fiscal y de formalización añade varios miles o incluso decenas de miles de euros al desembolso inicial. Por eso dos viviendas con el mismo precio pueden exigir esfuerzos muy diferentes si cambias de comunidad autónoma o si la tasación no acompaña.

La cuota mensual no decide sola, pero sí filtra malas compras

El simulador calcula la cuota mensual de la hipoteca a partir del préstamo máximo, el TIN y el plazo. También muestra una tabla de sensibilidad para que veas cómo variaría la cuota si el interés cambia. Esto no sustituye una oferta vinculante del banco, pero sirve para detectar enseguida si una compra solo parece viable porque estás forzando demasiado el plazo o asumiendo un interés excesivamente optimista.

Qué errores evita esta herramienta

• Creer que basta con tener el 20% del precio.
• Olvidar que el ITP cambia por comunidad autónoma.
• Asumir que el banco tomará como referencia el precio y no la tasación.
• Mirar solo la cuota mensual sin calcular el desembolso inicial completo.
• Consumir todos los ahorros en la compra y quedarse sin colchón para imprevistos o primeras reparaciones.

Lo que el simulador no hace

No es una aprobación hipotecaria, no incorpora todos los supuestos fiscales especiales y no sustituye el análisis técnico de la vivienda. Sirve para responder una pregunta concreta y crucial: si la estructura financiera de la operación tiene sentido antes de comprometerte. Después de eso toca mirar la vivienda real: riesgos, entorno, urbanismo, estado y posible coste de reforma.

Cuándo conviene usarlo

Lo ideal es usarlo antes de visitar en serio, antes de reservar y desde luego antes de firmar arras. También es especialmente útil cuando comparas dos viviendas parecidas y quieres saber cuál exige menos caja inmediata, cuál depende más de una buena tasación y cuál deja una cuota mensual más sostenible.