¿La casa que vas a comprar es legalmente una vivienda? Cómo comprobarlo antes de dar la señal

Encuentras una villa con piscina, tres dormitorios y vistas al mar. El anuncio dice casa, la agencia dice casa y la has visitado. Pero en los registros oficiales puede que no sea una vivienda. Pasa más de lo que parece, y se puede comprobar antes de pagar nada.

Un caso real en la Costa Blanca

Este octubre, un comprador británico sacó un informe de Hogarfax de una villa de los años 80 en el norte de la Costa Blanca, anunciada por menos de 500.000 € como casa de tres dormitorios con piscina y apartamento independiente. El informe la marcó en rojo: en el Catastro el uso principal es «Deportivo» y ninguna de sus construcciones figura como vivienda. Constan un almacén, un aparcamiento, un soportal y dos partidas con código deportivo, una de unos 100 m² en la planta alta. Hemos cambiado los detalles para proteger al comprador.

Es normal que una piscina figure en el Catastro como «Deportivo». Lo anómalo es que no conste ninguna vivienda. Puede ser un error de grabación, fácil de corregir, o una casa construida o reformada sin legalizarse nunca como vivienda. El Catastro, por sí solo, no lo resuelve.

Qué es el uso catastral y dónde se ve

Cada inmueble tiene una referencia catastral (20 caracteres) y un uso principal: residencial, almacén-estacionamiento, industrial, oficinas, comercial, deportivo, ocio y hostelería, agrario y otros. Aparece en la consulta pública de la Sede Electrónica del Catastro, junto con cada construcción de la parcela y su superficie. En una vivienda esperas Residencial y, entre las construcciones, al menos una línea de vivienda.

Ojo con tres casos: una casa que figura como almacén o agrario (una caseta de campo convertida en casa), un bajo que figura como comercial (un antiguo local) y una villa que figura como deportiva u ocio, como la del caso.

A qué puede afectar

• A la hipoteca. El banco valora con una tasación oficial (Orden ECO/805/2003) y el tasador revisa el Registro y el Catastro. Si el uso legal no es residencial, la tasación puede salir condicionada o más baja, y el banco prestarte menos.
• Al alta de suministros. En la Comunitat Valenciana, contratar de nuevo agua, luz o gas en una vivienda existente sin título de ocupación exige la declaración responsable de segunda ocupación (Decreto 12/2021). Si no es legalmente una vivienda, puede no ser posible.
• Al IBI. El valor catastral depende del tipo de construcción: el recibo puede cambiar al corregir la ficha.
• A la reventa. El siguiente comprador, y su banco, se encontrarán lo mismo.

Algunos miedos que circulan no son ciertos: el Ayuntamiento no puede negarte el empadronamiento solo porque la vivienda no tenga licencia de ocupación; el padrón registra dónde vives de verdad.

Tres comprobaciones antes de dar la señal

• Pide la nota simple. Es el extracto del Registro de la Propiedad y dice cómo describe la finca: «vivienda unifamiliar», «almacén», terreno… La ficha del Catastro suele mostrar el código registral único (CRU) con el que pedirla.
• Pregunta en el Ayuntamiento. Pregunta en urbanismo si consta licencia de obra y de ocupación (o declaración responsable) para uso de vivienda, y si el planeamiento permite una vivienda en esa parcela. Si no lo permite, puede que nunca se legalice.
• Ponlo en el contrato. Condiciona las arras a que el vendedor acredite el uso de vivienda, o a que corrija el Catastro si es solo un error de grabación. La declaración catastral no tiene coste.

Cómo te ayuda Hogarfax

El informe de Hogarfax comprueba el uso catastral del inmueble y de cada construcción de la parcela, y marca en rojo una vivienda en venta con uso no residencial, junto con más de 30 comprobaciones más: zona inundable, clasificación urbanística, los metros reales frente al anuncio, la valoración de la casa frente a lo vendido cerca, las molestias del entorno y lo que te costará de verdad comprarla. Si quieres también la nota simple, nuestro Estudio registral la pide por ti y te la explica en el informe.