¿Cuánto vale mi casa? Cómo valorarla gratis y qué riesgos pueden bajar su precio

«¿Cuánto vale mi casa?» es la pregunta que todo el mundo se hace antes de vender, al heredar o al ver un anuncio que parece caro. La respuesta corta: vale lo que alguien pagaría hoy por ella, y eso casi nunca coincide con el precio que ves en los portales. En esta guía te explicamos qué mueve el precio de una vivienda, por qué el precio de anuncio engaña y qué riesgos pueden bajarlo sin que nadie te lo diga. Y cómo valorarla gratis en dos minutos.

Precio de anuncio, precio de venta y tasación: no son lo mismo

• Precio de anuncio: lo que pide el vendedor. Incluye margen de negociación y, a veces, mucho optimismo. Comparar tu casa con anuncios te da un techo, no un valor.
• Precio de venta: lo que de verdad se paga en la firma. Es el dato que importa, y suele quedar por debajo del de anuncio.
• Tasación oficial: la hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con la metodología de la Orden ECO/805/2003. Es la que pide el banco para una hipoteca, cuesta dinero y requiere visita.
• Valoración orientativa: una estimación con datos, sin visita, para saber en qué rango te mueves antes de poner precio, ofertar o negociar. Es lo que ofrece la valoración gratis de Hogarfax; no sustituye a una tasación.

Qué hace subir o bajar el precio de una vivienda

Dos viviendas en la misma calle pueden valer muy distinto. Estas son las características que más pesan, y por eso son las que te preguntamos al valorar:

• Los metros, pero no en línea recta: el €/m² baja cuando la vivienda crece. Un piso de 60 m² suele tener un €/m² más alto que uno de 150 m² en el mismo edificio.
• La parcela, si es una casa: una casa de 150 m² sin jardín no vale lo mismo que una con 1.000 m² de parcela. Por eso, en casas, la parcela cuenta.
• El estado: obra nueva, reformada, en buen estado o para reformar. En una casa, «para reformar» puede significar cubierta, instalaciones y carpinterías: una diferencia enorme.
• Planta, ascensor y orientación en pisos: un bajo interior sin ascensor y un ático exterior no se comparan igual.
• Los extras: garaje, terraza, piscina, trastero, jardín o aire acondicionado.
• La zona: lo que se está pagando de verdad por viviendas parecidas cerca.

Los riesgos que nadie te cuenta (y que bajan el precio)

Los portales y los valoradores al uso te dan un número suponiendo que la vivienda no tiene problemas. Pero un comprador informado, su banco o su aseguradora sí los van a mirar:

• Zona inundable o riesgo de incendio: encarecen el seguro y espantan compradores. Puedes mirar la tuya en el mapa de inundación y el mapa de incendios.
• Cargas y servidumbres en el Registro: una hipoteca sin cancelar, un embargo o una servidumbre de paso cambian el coste real de la compra. Te lo explicamos en cómo leer una nota simple.
• Metros del anuncio vs metros del Catastro: si el anuncio dice 120 m² y el Catastro 98, el €/m² real es mucho más alto de lo que parece.
• Antigüedad e inspección del edificio: un edificio antiguo sin ITE/IEE al día puede traer derramas.
• Entorno: una presa, una línea de alta tensión o una vía de mucho tráfico cerca.

Un ejemplo real: casa de 167 m² con parcela de 978 m²

Para esta casa de 1964 en la sierra de Madrid, la valoración da un precio de venta más probable de 542.000 € y un rango probable. Pero lo interesante es lo de abajo: 7 riesgos que pueden afectar a su precio, repartidos entre el estado de la vivienda, los riesgos naturales y el entorno. Antes de poner precio o de ofertar, conviene saber cuáles son: algunos se negocian, otros se arreglan y otros cambian la decisión.

Cómo valorar tu vivienda gratis en dos minutos

• 1. Búscala por dirección o referencia catastral en hogarfax.com/valorar-vivienda. No hace falta registrarse.
• 2. Revisa los datos: lo que ya sabe el Catastro (metros, parcela, año) te lo rellenamos; tú completas habitaciones, baños, estado, planta y extras.
• 3. Mira tu resultado: precio de venta más probable, rango, €/m² y, si nos dices el precio que tienes en mente, si está por encima o por debajo.
• 4. Mira los riesgos: cuántos tiene la vivienda y en qué bloques. El detalle de cada uno está en el informe completo.