PATRICOVA: cómo saber si una vivienda está en zona inundable en la Comunitat Valenciana

Si vas a comprar una casa en Valencia, Alicante o Castellón, hay un mapa oficial que conviene mirar antes de dar la señal: el PATRICOVA, el plan de la Generalitat contra el riesgo de inundación. Te dice si la parcela está en una zona donde el agua llega con frecuencia, con qué profundidad, o donde el propio relieve delata que se inunda.

Qué es el PATRICOVA

Es el Plan de Acción Territorial sobre prevención del Riesgo de Inundación en la Comunitat Valenciana, aprobado en su versión revisada por el Decreto 201/2015. Delimita las zonas con peligrosidad de inundación de toda la Comunitat y condiciona lo que se puede construir o reformar en ellas. Su cartografía la publica el Institut Cartogràfic Valencià como dato abierto: hoy son 8.415 zonas, de las que 1.452 tienen un nivel de peligrosidad del 1 al 6 y 6.963 son de peligrosidad geomorfológica.

Qué significa cada nivel de peligrosidad

Cada zona combina dos datos: cada cuánto se inunda (periodo de retorno) y cuánta agua alcanza (calado). Del 1, el más peligroso, al 6:

• Nivel 1: frecuencia alta (25 años) y calado alto (más de 0,8 m).
• Nivel 2: frecuencia media (100 años) y calado alto (más de 0,8 m).
• Nivel 3: frecuencia alta (25 años) y calado bajo (menos de 0,8 m).
• Nivel 4: frecuencia media (100 años) y calado bajo (menos de 0,8 m).
• Nivel 5: frecuencia baja (500 años) y calado alto (más de 0,8 m).
• Nivel 6: frecuencia baja (500 años) y calado bajo (menos de 0,8 m).
• Peligrosidad geomorfológica: zonas que la forma del terreno delata como inundables —ramblas, vaguadas, abanicos aluviales, antiguos cauces— aunque no haya un estudio hidráulico detallado.

PATRICOVA y el mapa estatal de zonas inundables: no son lo mismo

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI, del Ministerio para la Transición Ecológica) cubre toda España con las zonas de 10, 100 y 500 años de ríos y costa. El PATRICOVA añade dos cosas que el estatal no da: el calado (no es lo mismo 20 cm que un metro de agua) y la peligrosidad geomorfológica, que llega a barrancos y vaguadas sin estudio hidráulico. Por eso una vivienda puede estar fuera de la zona estatal y dentro de una zona del PATRICOVA. En la Comunitat Valenciana conviene mirar los dos.

Lo que enseñó la DANA de 2024

El 29 de octubre de 2024 la Rambla del Poyo, que el PATRICOVA ya marcaba con el nivel 1 (el máximo), desbordó y el agua llegó mucho más allá de las zonas cartografiadas, hasta el centro de pueblos como Paiporta. La lección es doble: un nivel alto cerca de la vivienda es una señal seria aunque la casa no esté dentro, y estar fuera del mapa no garantiza nada. La lluvia que satura el alcantarillado tampoco aparece en ninguno de estos mapas.

Qué puede afectar a quien compra

• Qué puedes hacer en la casa. El PATRICOVA establece limitaciones y condiciones para construir, ampliar o cambiar el uso en zonas de peligrosidad. Antes de comprar para reformar o ampliar, pregunta en el Ayuntamiento.
• El seguro. Los daños por inundación extraordinaria los cubre el Consorcio de Compensación de Seguros a través de tu póliza de hogar, pero conviene revisar coberturas y franquicias de lo que guardes en planta baja o garaje.
• La reventa y el banco. El siguiente comprador, su tasador y su banco verán el mismo mapa.
• Las plantas bajas y los sótanos son lo primero que se inunda: en zonas de calado alto, pesan más.

Cómo comprobarlo antes de dar la señal

• Mira la parcela exacta, no el municipio: las zonas siguen cauces y barrancos y cambian de una calle a otra.
• Comprueba también la zona estatal (SNCZI) y, en la provincia de Valencia, la huella de la DANA de 2024.
• Pregunta al vendedor y a los vecinos si la casa se ha inundado y si el seguro o el Consorcio pagaron algo.
• En la visita, busca marcas de agua en zócalos, umbrales elevados, compuertas o bombas de achique: delatan inundaciones pasadas.

Cómo te ayuda Hogarfax

En la Comunitat Valenciana, el informe de Hogarfax cruza la parcela con el PATRICOVA y te dice si está dentro de una zona de peligrosidad (con su nivel, su calado y el cauce del que procede) o si tiene una cerca, junto con la zona inundable estatal, la huella de la DANA de 2024 en la provincia de Valencia y el resto de comprobaciones: uso catastral, urbanismo, metros reales, entorno y precio. Si no encontramos ninguna zona, te lo decimos tal cual, con lo que ese mapa no cubre: nunca como un «sin riesgo».