Cómo se elaboran los informes

Metodología y glosario de Hogarfax

Los resultados se obtienen mediante el tratamiento y cruce de información procedente de fuentes públicas y oficiales. Hogarfax actualiza periódicamente dichas fuentes y aplica procesos propios de validación y análisis geoespacial. La metodología completa es propiedad de Hogarfax.

Diana Popescu
Directora de Hogarfax

Detrás de cada informe hay un trabajo que no se ve: reunir decenas de fuentes oficiales dispersas, mantenerlas al día, dejarlas comparables entre sí y cruzarlas sobre la parcela exacta de la vivienda. Ese es el valor que aportamos: convertir datos técnicos, repartidos en muchos organismos y formatos, en una lectura clara y accionable antes de comprar.

La metodología concreta y las reglas de análisis son propiedad de Hogarfax.

Qué hacemos con los datos

Un proceso propio, continuo y controlado que va de la fuente oficial a tu informe.

Obtener todas las fuentes

Localizamos y reunimos las fuentes públicas y oficiales relevantes de cada riesgo, organismo y territorio.

Mantenerlas actualizadas

Revisamos y actualizamos periódicamente cada fuente para que el informe refleje la información vigente.

Normalizar formatos

Unificamos formatos, unidades y nomenclaturas heterogéneas para que todo sea comparable entre sí.

Resolver inconsistencias

Detectamos y corregimos discrepancias entre fuentes para que el resultado sea coherente y fiable.

Georreferenciar correctamente

Situamos cada dato sobre la geometría catastral exacta de la vivienda, no solo sobre el municipio.

Escalar el sistema

Todo el proceso está diseñado para funcionar de forma consistente sobre millones de inmuebles.

Controlar la calidad

Aplicamos comprobaciones de calidad en cada paso para minimizar errores y garantizar solidez.

Además, integramos la información de los usuarios

Enriquecemos los informes con los datos que aportan las personas que visitan las viviendas: humedades, grietas, incidencias, estado real o detalles del anuncio. Es información que solo se consigue in situ y que ninguna fuente oficial recoge, y que suma una capa única a cada análisis.

Glosario de comprobaciones

Qué significa cada comprobación del informe y de qué fuente oficial procede.

Riesgos naturales

Riesgo de inundación por lluvia o ríos

Indica si la vivienda puede verse afectada por acumulación de agua en episodios de lluvia intensa.

Fuente: Servicio web del SNCZI © MITECO

Riesgo de inundación por el mar

Indica si la vivienda puede verse afectada por temporales o subidas del nivel del mar.

Fuente: Servicio web del SNCZI © MITECO

Inundación histórica observada

Comprueba si la parcela quedó dentro de la huella oficial de la inundación provocada por la DANA del 29 de octubre de 2024 en Valencia. Es un hecho histórico observado, no un mapa de probabilidad ni una prueba de daños en la vivienda concreta.

Fuente: Generalitat Valenciana · Servicio de Gestión de Riesgos en el Territorio

Riesgo de incendio: masa forestal y frecuencia

Combina cuatro señales: la proximidad de la vivienda a la masa forestal (interfaz urbano-forestal) y su modelo de combustible, según el Mapa Forestal de España (MFE); la frecuencia histórica de incendios del municipio (EGIF 2006-2015); los perímetros de incendios reales recientes de EFFIS (Copernicus); y los focos de fuego ACTIVO por satélite de NASA FIRMS (VIIRS/MODIS, últimos días). Un fuego activo o un incendio reciente cerca de la parcela eleva la alerta e indica fecha y distancia.

Fuente: Mapa Forestal de España (MFE) · MITECO / EGIF · MITECO / EFFIS · Copernicus / NASA FIRMS

Gas radón en la vivienda

Indica si en esta zona puede acumularse un gas natural que afecta a la calidad del aire en interiores.

Fuente: CTE DB HS 6 · Consejo de Seguridad Nuclear

Riesgo sísmico en la zona

Indica la peligrosidad sísmica del municipio según la norma NCSE-02 y cómo conviene interpretarla antes de comprar o reformar.

Fuente: Norma NCSE-02 · IGN

Limitaciones y usos del suelo

Clasificación del suelo según el SIU

Cruza la geometría de la finca con el Sistema de Información Urbana (SIU) para determinar si el suelo es urbano, urbanizable o no urbanizable, y qué limitaciones de uso aplican.

Fuente: Sistema de Información Urbana (SIU) © Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana

Cercanía a ríos o cauces

Indica si el inmueble puede estar afectado por la proximidad a un cauce con limitaciones legales.

Fuente: Cartografía hidráulica © MITECO

Superficie estimada de cauce tras la DANA

Comprueba si la parcela intersecta la superficie estimada de Dominio Público Hidráulico revisada tras la DANA de octubre de 2024. Es una cartografía provisional en consulta pública; no sustituye el DPH ordinario ni equivale a un deslinde definitivo.

Fuente: MITECO · superficie estimada del DPH tras la DANA de 2024 (consulta pública)

Limitaciones por cercanía al mar

Indica si el inmueble está en una zona donde la normativa de costas puede limitar su uso.

Fuente: Cartografía DPMT © MITECO

Proximidad a líneas eléctricas

Indica si existen líneas eléctricas cercanas que puedan afectar al entorno o a la percepción del inmueble.

Fuente: Base Topográfica Nacional BTN25 © IGN

Vías pecuarias

Indica si la geometría de la parcela cruza el eje de una vía pecuaria (rojo) o si su franja legal llega al borde de la parcela sin cruzarla (amarillo). La cercanía por sí sola no es una limitación constructiva.

Fuente: Obra derivada de la Red General de Vías Pecuarias de España (RGVP) © Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

Entorno y molestias

Carreteras y grandes vías

Indica si la vivienda puede verse afectada por tráfico intenso, ruido continuo o tránsito elevado.

Fuente: Obra derivada de la Base Topográfica Nacional BTN25 © Instituto Geográfico Nacional (IGN), CC-BY 4.0.

Aeropuerto

Indica si el tráfico aéreo puede afectar al ruido o al uso de la vivienda.

Fuente: Obra derivada de IGR-RT 2025 CC-BY 4.0 scne.es

Ferrocarril

Indica si el paso de trenes puede afectar al ruido o generar vibraciones.

Fuente: Obra derivada de IGR-RT 2025 CC-BY 4.0 scne.es

Entorno industrial

Indica si la vivienda puede verse afectada por actividad industrial cercana.

Fuente: Obra derivada de la Base de Suelo Industrial (MSI 2020) © Instituto Geográfico Nacional (IGN), CC-BY 4.0.

Instalación industrial relevante

Detecta instalaciones industriales del registro E-PRTR cercanas (macrogranjas, vertederos, incineradoras, cementeras, refinerías, plantas químicas, centrales térmicas, canteras, papeleras, mataderos y otras) que pueden generar molestias.

Fuente: Obra derivada de la cartografía de Emplazamientos y complejos industriales (Sites & Facilities, E-PRTR) © Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

Proximidad a presa

Indica si la vivienda está cerca de una presa, un elemento que domina el entorno y sitúa a la vivienda en su zona de influencia aguas abajo.

Fuente: Obra derivada del Inventario de Presas y Embalses © Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

Delincuencia en el municipio

Indica el nivel de delincuencia del municipio, medido por la tasa de criminalidad convencional por cada 1.000 habitantes y comparado con la media nacional, según el Balance de Criminalidad del Ministerio del Interior.

Fuente: Balance de Criminalidad · Ministerio del Interior. Población: padrón INE.

Instalaciones energéticas

Cruzamos la parcela con 8.643 puntos de energía de la BTN25 del IGN: subestaciones, parques eólicos, centrales solares, hidráulicas, térmicas, de ciclo combinado, extracción de combustible y centrales nucleares.

Fuente: BTN25 — POI de energía · IGN

Precio y mercado

Pulso del mercado

Compara el precio del anuncio con el nivel real de cierre en la zona.

Fuente: Referencia oficial de la zona

Precio de cierre

Evalúa el precio final frente al mercado real.

Fuente: Referencia oficial de la zona

Precio por m² de la parcela

Calcula una referencia básica para comparar terrenos.

Fuente: Cálculo propio sobre la superficie de parcela

Precio final por m²

Calcula el precio de cierre sobre la superficie de la parcela.

Fuente: Cálculo propio sobre la superficie de parcela

Estado de la vivienda

Antigüedad

Ayuda a leer si la construcción es reciente o si puede requerir revisiones más intensas.

Fuente: Dato constructivo calculado a partir del año de construcción disponible.

Inspección técnica y evaluación del edificio

Evalúa si la vivienda puede estar sujeta a inspección obligatoria según su antigüedad y normativa territorial.

Fuente: Obra derivada a partir de normativa pública y reglas territoriales vigentes.

Superficie mínima orientativa

Contrasta la superficie registrada en Catastro con un umbral orientativo de 36 m² derivado del CTE como referencia estatal de base para uso residencial.

Fuente: Obra derivada a partir del CTE y del dato de superficie disponible en Catastro.

Superficies declaradas

Compara los metros construidos de distintas fuentes: catastro, anuncio, registro y tasador.

Fuente: Catastro vs fuentes aportadas por el usuario

Certificado de eficiencia energética

Muestra la calificación energética, las emisiones y la fecha del certificado cuando el registro oficial dispone de un resultado para la vivienda.

Fuente: Registro autonómico oficial de certificados energéticos; cobertura actual: Comunidad de Madrid, periodo 2024–2026.

Incidencias de la vivienda y su entorno

Incidencias reportadas por usuarios como humedades, grietas, goteras, olores u otros detalles observados en visita. Esta información es aportada por la comunidad, normalizada por Hogarfax y puesta a disposición de otros usuarios para aportar contexto adicional sobre la vivienda.

Fuente: Información aportada por el usuario

Climatología

Precipitación intensa

Días anuales con precipitación ≥ 10 mm. Indica exposición a filtraciones, inundaciones y daños por agua.