Calculadora de ROI: ¿cuánta rentabilidad de alquiler te daría de verdad esta vivienda?
Calcula el ROI real de comprar una vivienda para alquilarla en España: gastos reales de notaría y registro (no una estimación plana), tu alquiler estimado, y tres métricas de rentabilidad de alquiler a la vez — rentabilidad bruta, rentabilidad neta y rentabilidad sobre el efectivo aportado — con tu hipoteca, si financias.
Qué significa cada término del resultado
Esta calculadora de ROI no te da solo un número: desglosa toda la rentabilidad de una inversión de compra para alquilar, para que entiendas de dónde sale cada euro, desde los gastos de compra hasta el flujo de caja mensual.
- Inversión inicial total
- El precio de compra más todos los gastos de compraventa: ITP, notaría, registro y gestoría, más el presupuesto de reforma si lo hay. Es el desembolso total real de la operación, no solo el precio del anuncio.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
- Impuesto autonómico sobre la compra de vivienda de segunda mano, fijado por cada comunidad autónoma — ronda entre el 6% y el 13% según la zona.
- Notaría y registro
- Fijados por ley española (RD 1426/1989 para notaría, RD 1427/1989 para el registro de la propiedad) en una escala decreciente por tramos de precio — no un porcentaje plano como asumen la mayoría de calculadoras.
- Cuota hipotecaria (P+I)
- Tu cuota mensual de hipoteca, dividida entre principal (P, que genera patrimonio) e intereses (I, el coste real de financiarte).
- Flujo de caja mensual neto
- Lo que te queda de verdad cada mes: el alquiler cobrado menos la cuota de la hipoteca menos los gastos operativos (IBI, basuras, comunidad, mantenimiento).
- Rentabilidad bruta
- Alquiler anual dividido entre el precio de compra. La cifra más rápida de primer filtro, pero ignora impuestos, gastos de compra y financiación — nunca decidas solo con la rentabilidad bruta.
- Rentabilidad neta (sobre coste total)
- Alquiler anual menos gastos operativos, dividido entre la inversión total (precio más todos los gastos de compra). Independiente de cómo financies, por eso es la forma más justa de comparar propiedades entre sí.
- Cash-on-cash
- Flujo de caja neto anual (ya con la hipoteca descontada) dividido entre el dinero que realmente pones de tu bolsillo. La métrica que más importa cuando financias con hipoteca: tu retorno real sobre tu propio dinero, no sobre el precio total de la vivienda.
- Patrimonio generado al año
- Tu flujo de caja más el capital de la hipoteca que amortizas cada año. El capital amortizado no es un gasto: es patrimonio que acumulas en la vivienda, incluso en años en que el flujo de caja es negativo.
Esto es una simulación genérica. ¿Quieres los números reales de una vivienda concreta?
El informe de Hogarfax va más allá de esta calculadora: resuelve la estimación de alquiler exacta para esa vivienda, además de todos los riesgos y comprobaciones legales antes de comprar.
Preguntas frecuentes sobre el ROI de alquiler
¿Por qué esta calculadora de ROI da tres métricas y no una sola?
Porque cada una responde una pregunta distinta: la rentabilidad bruta sirve para filtrar rápido, la rentabilidad neta compara propiedades de forma justa sin importar cómo las financies, y la rentabilidad sobre el efectivo aportado te dice el retorno real sobre el dinero que pones si usas hipoteca. Fiarte de una sola puede esconder el coste real — o la oportunidad real — de una vivienda.
¿Un buen ROI de alquiler en España es alrededor del 4-6%?
La rentabilidad bruta en España suele rondar el 4% en centros de ciudades caras hasta el 7-8% o más en ciudades pequeñas y zonas menos céntricas — pero la cifra que debería guiar una decisión es la rentabilidad neta o la rentabilidad sobre el efectivo aportado, no la bruta, porque impuestos, gastos de compra y financiación cambian sustancialmente la rentabilidad real.
¿Esta calculadora incluye el IRPF del alquiler?
Todavía no en esta versión — se centra en gastos de compra, financiación y flujo de caja operativo. El IRPF del alquiler en España aplica en general una reducción del 50% sobre el rendimiento neto, con reducciones mayores en casos concretos (zona tensionada, inquilino joven, vivienda rehabilitada).
