Cómo saber si una vivienda tiene cargas antes de comprarla

Una «carga» es cualquier deuda o derecho de otra persona que pesa sobre la vivienda y que, en muchos casos, se queda con la casa aunque cambie de dueño. Si compras una vivienda con un embargo o con deudas de comunidad sin saberlo, puedes acabar pagándolas tú. Esta guía explica cuáles son las cargas habituales, dónde se consulta cada una y qué no aparece en ningún registro.

Las cargas más habituales

• Hipoteca: lo normal es que el vendedor la cancele con el dinero de la venta en la firma. Lo importante es que conste cancelada después.
• Embargos y anotaciones preventivas: deudas con Hacienda, la Seguridad Social, un banco o un particular que han quedado anotadas sobre la finca.
• Servidumbres: derechos de paso, de luces o de vistas a favor de otra finca.
• Usufructo: otra persona tiene derecho a usar la vivienda aunque tú seas el propietario.
• Afecciones fiscales: la finca queda afecta durante unos años al pago de impuestos de transmisiones anteriores.
• Condiciones y limitaciones: por ejemplo, viviendas protegidas con precio máximo o con restricciones para venderlas o alquilarlas.

Dónde se consulta cada una

• Nota simple (Registro de la Propiedad): titular, superficie registral y cargas inscritas. Se pide online en la web oficial de los registros y cuesta alrededor de 9 € más IVA. Pídela reciente: lo que importa es el estado el día de la firma.
• Deudas de comunidad: certificado del secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del presidente. La ley obliga al vendedor a declarar que está al corriente o a aportar ese certificado.
• IBI pendiente: el último recibo pagado, o un certificado del ayuntamiento. La vivienda responde del IBI de los años no prescritos aunque cambie de dueño.
• Derramas aprobadas: las actas de la comunidad. Una derrama acordada antes de la venta se discute mucho sobre quién la paga: déjalo por escrito en el contrato.

El orden que recomendamos

• Antes de visitar dos veces: comprueba los riesgos físicos y la superficie oficial (gratis, con la dirección).
• Antes de firmar las arras: nota simple reciente, certificado de deudas de comunidad, último recibo del IBI y actas con derramas.
• En el contrato de arras: que el vendedor se obligue a entregar la vivienda libre de cargas y al corriente de pagos, con la cancelación de la hipoteca en la firma.
• El día de la escritura: se vuelve a comprobar el Registro justo antes de firmar, para que no aparezca nada entre medias.

Ninguna de estas comprobaciones es cara, y todas juntas cuestan muy poco al lado del precio de una vivienda. Lo caro es descubrir una carga cuando ya has firmado.