Informe de vivienda en PDF: ejemplo real explicado página a página

Antes de comprar un coche de segunda mano, en muchos países se pide un Carfax: un informe con el historial y los riesgos del vehículo. Una vivienda cuesta cien veces más y casi nadie pide su equivalente. El informe de vivienda en PDF de Hogarfax es justo eso: el Carfax de las viviendas y los inmuebles en España. Aquí tienes un ejemplo real, explicado página a página, para que veas exactamente qué contiene antes de generar el tuyo.

El PDF que analizamos es el informe de ejemplo público de Hogarfax: una vivienda real en Torrelodones (Madrid), con la referencia catastral anonimizada. Son 11 páginas que reúnen más de 20 comprobaciones oficiales sobre historia, precio, riesgos, suelo, entorno y estado, más un bloque final que convierte cada hallazgo en una recomendación concreta. Puedes descargarlo entero y seguir la explicación con el documento delante.

Página 1 — Ficha de identidad, localización y resumen

La primera página es la ficha de identidad de la vivienda: referencia catastral, código registral único, ubicación, dirección, planta y puerta, uso y tipo de suelo, superficie de la parcela y construida, año de construcción y antigüedad, y el desglose de construcciones. Si el inmueble está en división horizontal, aparecen además el número de viviendas del edificio y el coeficiente de participación que consta en Catastro. Arriba a la derecha, un contador de checks resume el resultado global: en este ejemplo, 23 comprobaciones, con 5 en rojo y 8 en ámbar.

Justo debajo, el bloque «Principales asuntos que resolver» convierte los checks en rojo y ámbar en una lista de 3 a 6 acciones concretas, ordenadas por lo urgentes o determinantes que son para la decisión de compra. Completan la página un resumen redactado de la propiedad, la foto de fachada y una vista aérea, un código QR que abre la versión interactiva online, la leyenda de los cinco estados posibles (sin afección, riesgo moderado, riesgo elevado, aportar datos y sin datos suficientes) y el índice completo del informe.

Página 2 — Historia de la propiedad

Esta página es exclusiva de Hogarfax: nadie más reconstruye el historial de una vivienda a partir de sus propios anuncios y de lo que aporta la gente. Cuatro cifras de arranque —personas que han aportado datos, incidencias in situ anotadas, días acumulados en el mercado y cuántas veces se ha publicado— seguidas del recorrido del precio pedido: un gráfico con cada cambio real de precio, no cada vez que alguien vio el mismo anuncio sin tocar.

Debajo, la cronología completa del inmueble: construcción, reformas declaradas en Catastro, publicaciones y retiradas del anuncio, certificado energético registrado, cambios de anunciante, bajadas de precio y, si las hay, incidencias observadas por otros usuarios durante una visita. Cada hito lleva su etiqueta de origen —dato oficial, indicio o aportado— para que sepas si es un registro público, algo que se infiere de los anuncios o algo que ha contado una persona.

Página 3 — Precio y costes

Esta página responde a una pregunta incómoda: ¿el precio es justo? Primero sitúa el precio pedido y el €/m² dentro del rango mínimo–medio–máximo de la zona. Después, la novedad: testigos observados en la misma calle, otros anuncios reales que Hogarfax ha visto en el mismo entorno inmediato, con su precio, sus metros, sus días publicados y si han bajado. No es una estadística de código postal: es lo que se pide ahora mismo a pocos metros de esta vivienda.

Debajo, las compraventas registradas en la zona —datos oficiales de lo que la gente pagó de verdad, no precio de anuncio— y, para cerrar, dos tablas muy concretas: lo que cuesta comprarla (ITP, notaría, gestoría, desembolso total estimado) y lo que cuesta mantenerla (comunidad, IBI, basuras). El informe es explícito sobre la diferencia entre precio pedido y precio de escritura, para que no confundas lo que se pide con lo que se paga.

Página 4 — Riesgos naturales

Aquí están los riesgos naturales que pueden afectar a la seguridad, la conservación del inmueble o la salud: peligrosidad fluvial, peligrosidad marítima, radón, sismicidad e incendios y masa forestal. En este ejemplo, la peligrosidad fluvial y el radón salen con incidencia detectada, y el informe lo dice sin rodeos, con el matiz justo: «zona con riesgo de inundación», no «la vivienda se inunda».

Cada fila indica su origen del análisis —dato oficial, cruce de fuentes oficiales o análisis geoespacial con cartografía oficial (MITECO, Consejo de Seguridad Nuclear, IGN, Mapa Forestal de España)— y, cuando hay algo que revisar, un texto corto justo debajo con qué comprobar durante la visita. Los riesgos en rojo o ámbar llevan además su propia imagen, con la afección dibujada sobre una foto aérea real de la parcela.

Página 5 — Limitaciones y usos del suelo

Esta página analiza las limitaciones legales y de protección que recaen sobre la parcela: la clasificación urbanística del suelo según el Sistema de Información Urbana, las servidumbres por proximidad a ríos y cauces y a la costa, la cercanía a líneas eléctricas de alta tensión y la presencia de vías pecuarias. Determinan si puedes reformar, ampliar o si hay restricciones de edificación, y en el ejemplo la clasificación urbanística y las líneas eléctricas salen en ámbar.

El informe es honesto con sus límites: la propia nota de alcance del bloque recuerda que algunas cargas (hipotecas, embargos, servidumbres de paso) solo aparecen en la nota simple del Registro de la Propiedad, y que el detalle urbanístico fino se confirma en el ayuntamiento. El informe te dice dónde mirar; esos dos pasos los das tú si la vivienda te interesa de verdad.

Página 6 — Entorno y molestias

El entorno condiciona la calidad de vida tanto como la vivienda en sí. Esta página mide la proximidad a suelo industrial y a instalaciones industriales relevantes, a instalaciones energéticas, a presas, a carreteras con tráfico intenso, a aeropuertos y a líneas de ferrocarril, además de la delincuencia del municipio comparada con la media nacional.

En el ejemplo hay una instalación industrial relevante muy próxima, y también suelo industrial, proximidad a grandes vías y afección por ferrocarril a revisar: cada una lleva su propia imagen, con la afección dibujada sobre la fotografía aérea real de la parcela, para que se vea sobre el terreno y no como una etiqueta abstracta. La nota de alcance es clara: el bloque mide distancias con fuentes oficiales, no el ruido o la calidad de vida reales — eso solo se comprueba en la visita, en distintos momentos del día.

Página 7 — Estado de la vivienda

Esta página examina el estado físico y legal del inmueble: el resultado del IEE (inspección técnica del edificio), el certificado energético con su calificación y fecha, la antigüedad con un rango orientativo de coste de reforma, las superficies declaradas —aquí el informe detecta una diferencia relevante entre los metros del anuncio y los del Catastro, algo que conviene verificar antes de firmar— y la habitabilidad según superficie mínima.

Cierra con «Lo que vieron quienes visitaron o pidieron información»: incidencias aportadas por otras personas —humedades, grietas, instalaciones antiguas— separadas con claridad de lo que no se ve en las fotos del anuncio, y con el aviso de que una observación aportada no equivale a un diagnóstico técnico. Es la sección que traduce «esta vivienda de 2003» en «esto es lo que probablemente tendrás que revisar».

Páginas 8 y 9 — Recomendaciones y preguntas

Es la página con la que el comprador se planta delante del vendedor. Reúne todas las señales en rojo y ámbar de todo el informe —riesgos, suelo, entorno, estado, precio— más lo que aporta la historia comercial del inmueble, y las convierte en una recomendación que combina, cuando aplica, varias vías de verificación: preguntar al vendedor, contrastar con vecinos o comunidad, consultar al organismo competente, pedir revisión técnica o documental y confirmar con tu propia aseguradora. Nada de esto se inventa: cada recomendación nace de un hallazgo real del informe, nunca de una plantilla.

En este ejemplo son 18 puntos a revisar. El bloque de cierre explica el criterio con el que se combinan las cinco vías, y deja claro algo importante: el vendedor es una fuente más entre varias, no la única ni la responsable de certificar aspectos técnicos, urbanísticos o de seguro.

Página 10 — Anexo 1 · Imágenes de la parcela

Este anexo reúne la documentación gráfica oficial del inmueble: la foto de fachada registrada por el Catastro, el plano parcelario oficial con la parcela resaltada en naranja, y cuatro vistas aéreas (PNOA del IGN) a distintas escalas —general, entorno, aproximación y detalle—. Sirve para ubicar la vivienda, entender su parcela y ver qué la rodea sin pisar la calle.

Página 11 — Anexo 2 · Evolución aérea de la zona

El último anexo compara la evolución histórica de la parcela con imágenes aéreas oficiales de cuatro periodos distintos, desde el Vuelo Americano de 1956-1957 hasta el mosaico PNOA más reciente. Permite ver visualmente cómo ha cambiado (o no) el entorno a lo largo de décadas —si había suelo agrícola, si se ha urbanizado, si algo desapareció—, aunque el propio informe aclara que las imágenes no certifican por sí solas un uso anterior del suelo ni una contaminación.

¿Quieres ver el detalle de cada comprobación por separado, con su fuente? Está todo en qué analizamos en cada vivienda. Y si tu duda es sobre los riesgos concretos, empieza por comprobar los riesgos de una vivienda o por la guía completa de riesgos físicos.