Cómo saber los metros reales de un piso antes de comprarlo (anuncio vs Catastro)

Pagas por metro cuadrado, pero los metros del anuncio los escribe el vendedor o la inmobiliaria, y no siempre significan lo mismo que crees. Antes de ofertar conviene saber cuántos metros tiene de verdad la vivienda y de qué tipo son. La buena noticia: la superficie oficial se puede consultar gratis en el Catastro con la dirección o la referencia catastral. Esta guía explica cómo hacerlo, cómo leerla y qué hacer si no cuadra con el anuncio.

Los tres «metros» de una vivienda

• Superficie útil: la que puedes pisar dentro de la vivienda, medida por dentro de las paredes. Es la más pequeña de las tres.
• Superficie construida: la útil más los tabiques, los muros y la parte de la fachada que corresponde a la vivienda. Suele ser entre un 15 % y un 25 % mayor que la útil.
• Superficie construida con zonas comunes: la construida más la parte proporcional de portal, escaleras, rellanos y otros elementos comunes del edificio. Es la cifra más alta, y la que más se usa en los anuncios.

Ninguna de las tres es «falsa»: el problema es comparar cifras de tipos distintos. Un piso de 90 m² construidos con zonas comunes puede tener unos 70 m² útiles. Si calculas el precio por metro con la cifra grande y lo comparas con otro anuncio que da la útil, la comparación no vale.

Cómo consultar la superficie oficial en el Catastro

• Con la dirección o la referencia catastral, en la Sede Electrónica del Catastro (consulta de datos catastrales no protegidos, gratuita y sin certificado).
• Qué verás: el uso del inmueble, el año de construcción y la superficie construida de cada vivienda, local, trastero o garaje. En pisos, la superficie que figura ya incluye la parte que le corresponde de los elementos comunes.
• Si el edificio tiene varias viviendas, busca la tuya por escalera, planta y puerta: cada una tiene su propia referencia catastral de 20 caracteres.

Hogarfax hace esta comparación por ti: al analizar una vivienda muestra la superficie oficial y, si vienes de un anuncio de Idealista con nuestra extensión, la pone al lado de los metros anunciados para que veas la diferencia de un vistazo.

Qué significa que no cuadren los metros

• El anuncio da algo más que el Catastro: lo normal es que el anuncio use la superficie con zonas comunes o redondee. Pide al vendedor la cifra útil y el origen del dato.
• El anuncio da bastante más: puede haber una ampliación, un cerramiento de terraza o una buhardilla que no se declaró. No es solo un tema de metros: lo no declarado puede no estar legalizado.
• El Catastro da más que el anuncio: pasa cuando el anuncio da la útil, o cuando parte de la superficie es un trastero o un garaje que figura en la misma ficha.
• Los metros de la nota simple son otros: la superficie del Registro de la Propiedad puede no coincidir con la del Catastro, sobre todo en fincas antiguas. Desde 2015 la ley busca coordinar ambos, pero muchas fincas siguen sin coordinar.

Qué hacer antes de ofertar

• Calcula el precio por metro con la superficie construida del Catastro, y compáralo con otras viviendas usando siempre el mismo tipo de metros.
• Pide la superficie útil por escrito (suele figurar en el certificado de eficiencia energética o en la tasación).
• Si la diferencia es grande, pregunta por obras y licencias y revisa la nota simple.
• Si vas a pedir hipoteca, la tasación medirá la vivienda: si sus metros salen por debajo de los anunciados, el banco financiará sobre su cifra, no sobre la del anuncio.

Ninguna comprobación online sustituye a medir la vivienda en la visita, pero cinco minutos con el Catastro te evitan negociar sobre una cifra que no es la que parece.