Los 7 documentos que debes pedir al vendedor antes de comprar un piso

Una parte de la due diligence de una vivienda se puede hacer desde el sofá, en fuentes oficiales y en minutos. La otra parte, no: vive en carpetas — las del vendedor, las del administrador de fincas y las del banco. La diferencia entre un comprador informado y uno que descubre los problemas después de firmar suele estar en si pidió, o no, siete documentos concretos. Esta es la lista, qué revela cada uno y cómo reaccionar si te ponen pegas para entregarlo.

1. La nota simple del Registro de la Propiedad

Qué revela: quién es el titular real (¿coincide exactamente con quien te vende?), las cargas inscritas (hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, servidumbres) y la superficie registral. Quién la tiene: puedes pedirla tú mismo al Registro por unos 10 euros — y deberías —, aunque a veces la localización falla con solo la dirección y necesitarás pedir al vendedor el nombre del titular o el identificador registral. Cuándo: al principio del todo, antes de negociar, y actualizada antes de arras. Señal de alarma: un vendedor que no puede ayudarte a localizar su propia finca registral.

2. El certificado de deudas con la comunidad (art. 9.1.e LPH)

Qué revela: si el piso está al corriente de pago con la comunidad. Importa porque el inmueble responde de las deudas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores, aunque fueran del anterior dueño. Quién lo emite: el secretario-administrador con visto bueno del presidente; lo solicita el vendedor. Cuándo: antes de las arras (no esperes a notaría) y actualizado para la firma. Señal de alarma: excusas para pedirlo — el trámite es rutinario y barato.

3. Las actas de las tres últimas juntas de propietarios

Qué revelan: el futuro económico del edificio. Derramas aprobadas y en discusión, presupuestos pedidos para fachada o cubierta, morosidad de la comunidad, conflictos vecinales, prohibiciones estatutarias (¿se puede alquilar por habitaciones? ¿uso turístico?). Es el documento más infravalorado de toda la operación. Quién las tiene: el vendedor o el administrador. Señal de alarma: «no las encuentro» — el administrador las reexpide en días.

4. La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, si aplica

Qué revela: si la vivienda fue habilitada legalmente para uso residencial y, en algunos territorios, si sigue siendo apta para contratar suministros, vender o alquilar con normalidad. No existe igual en toda España ni con la misma denominación, pero cuando aplica conviene pedirla. Quién la tiene: el vendedor o su representante. Señal de alarma: viviendas anunciadas como residencia habitual sin documento habilitante cuando la normativa local sí lo exige.

5. La ITE/IEE del edificio y su resultado

Qué revela: el estado oficial del edificio según la inspección técnica obligatoria (la edad a la que toca varía por comunidad y municipio, típicamente a partir de 30-50 años). Un resultado «favorable con deficiencias» significa obras pendientes con plazo — y obras significa derramas. Quién la tiene: el vendedor, el administrador o, en algunos territorios, registros públicos autonómicos o municipales de consulta desigual. Señal de alarma: un edificio en edad de inspección «que todavía no la ha pasado» — la obligación no desaparece, se hereda.

6. El certificado de eficiencia energética (CEE)

Qué revela: el consumo energético teórico de la vivienda (de la letra A a la G) — es decir, tus futuras facturas y el margen de mejora. Es obligatorio para vender y para anunciar. Quién lo tiene: el vendedor; los registros autonómicos permiten a veces verificarlo. Detalle práctico: una calificación E, F o G no es motivo de descarte, pero sí de negociación — la rehabilitación energética tiene ayudas y deducciones, y la normativa europea aprieta cada año en esa dirección.

7. Los boletines de instalaciones y las facturas de reformas

Qué revelan: si la electricidad y el gas están en regla (boletín eléctrico, revisión periódica de gas) y qué reformas se han hecho de verdad — con factura — frente a las que solo existen en el anuncio. En edificios de los 60-80, la ausencia de facturas de renovación de fontanería y electricidad sugiere instalaciones originales: plomo o hierro galvanizado en tuberías, ausencia de toma de tierra. No es motivo de pánico, es motivo de descuento. Quién los tiene: el vendedor. Señal de alarma: «está todo reformado» sin una sola factura.

La regla de oro: por escrito y antes de las arras

Dos hábitos convierten esta lista en un escudo real. Primero: pide todo por escrito (un correo basta) y guarda las respuestas — si una afirmación del vendedor resulta falsa, ese correo vale oro. Segundo: pide todo antes de firmar arras, no en notaría. Las arras te comprometen; la información posterior ya solo sirve para lamentarse. Un vendedor con la casa en orden reúne estos siete documentos en una semana. Un vendedor que se resiste te está dando la información más valiosa de todas.

Y una reflexión final que resume nuestra filosofía en Hogarfax: ningún informe online — el nuestro tampoco — puede sustituir estos documentos, porque contienen información que no existe en ninguna base de datos pública. Lo que un buen informe hace es lo complementario: verificar en segundos todo lo que sí es público y verificable, y decirte exactamente qué te falta por pedir y a quién. Desconfía de quien te prometa el paquete completo con solo teclear una dirección.