Qué mirar antes de comprar una casa: checklist de 12 comprobaciones

Comprar una casa es la decisión económica más grande que toma la mayoría de la gente, y aun así casi todo el mundo la toma mirando fotos y una visita de veinte minutos. Antes de firmar nada conviene revisar 12 cosas concretas: el precio real de la zona, la situación jurídica, los riesgos físicos del terreno, el suelo, el entorno, el estado del edificio y los documentos del vendedor. Esta checklist las recorre una a una, con las fuentes oficiales donde se comprueba cada una.

1. El precio: compara con lo que se paga de verdad en la zona

El precio del anuncio es una aspiración del vendedor, no un dato de mercado. Lo relevante es qué se ha pagado de verdad por viviendas comparables en esa zona en los últimos meses. La diferencia entre precio anunciado y precio cerrado puede ser considerable, y conocerla es tu principal argumento de negociación.

Compara también con el valor de referencia del Catastro, porque es la base mínima sobre la que Hacienda calculará el impuesto de transmisiones aunque pagues menos. Y antes de ofertar, echa cuentas completas con un simulador de compraventa: entrada, impuestos y tasación cambian mucho el dinero real que necesitas.

2. La situación jurídica: nota simple, titularidad y cargas

La nota simple del Registro de la Propiedad te dice quién es el titular real y qué cargas arrastra la finca: hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales. Cuesta unos pocos euros y se pide online. Nunca firmes unas arras sin haberla leído, porque las cargas no canceladas pasan contigo.

Ojo: la nota simple no dice nada de inundación, radón, urbanismo o estado del edificio. Son documentos complementarios, no alternativos. Aquí explicamos qué te dice la nota simple y qué te dice un informe de riesgos, punto por punto.

3. Riesgo de inundación: el mapa oficial, no la intuición

España tiene cartografía oficial de zonas inundables (SNCZI, del MITECO) que delimita las áreas con riesgo de inundación fluvial y marítima por periodos de retorno de 10, 100 y 500 años. Una vivienda dentro de una de esas zonas puede tener seguros más caros, limitaciones de uso y sustos muy reales. Se comprueba con la ubicación exacta de la parcela, no con el nombre del barrio: dos calles contiguas pueden estar una dentro y otra fuera.

4. Riesgo de incendio forestal: masa forestal y fuegos pasados

Si la casa está cerca de masa forestal, importa la distancia exacta a la vegetación, si la zona quedó dentro de perímetros quemados en los últimos años y si hay fuegos activos detectados por satélite. Todo eso es público y cartografiado. En esta guía contamos cómo evaluar el riesgo de incendio al comprar una vivienda.

5. Radón, sismicidad y otros riesgos del terreno

El radón es un gas radiactivo natural que se acumula en viviendas construidas sobre ciertos terrenos, sobre todo graníticos, y está clasificado como cancerígeno. El Código Técnico de la Edificación obliga a protección frente a él en cientos de municipios. La sismicidad también está zonificada oficialmente (norma NCSE-02): no es igual comprar en el Levante o en Granada que en Madrid.

Los dos se comprueban por ubicación en segundos. Tienes la lista completa de riesgos físicos y cómo se consultan en la guía completa de riesgos físicos de una vivienda en España, o puedes comprobar los riesgos de una vivienda concreta directamente.

6. El suelo y el urbanismo: qué es legalmente esa parcela

Que la casa exista no significa que sea legalizable ni ampliable. La clasificación del suelo (urbano, urbanizable, rústico) determina qué se puede hacer con la parcela, y las afecciones sectoriales — costas, cauces, vías pecuarias, carreteras — pueden limitar obras o incluso el uso. Es el típico problema que no se ve en la visita y aparece años después. Aquí explicamos qué es la clasificación del suelo y el SIU y por qué importa antes de comprar.

7. El entorno: lo que hay a 500 metros importa

Polígonos industriales, vertederos, líneas de alta tensión, grandes infraestructuras de transporte con su ruido, presas aguas arriba o una central nuclear a menos de 30 km: nada de esto sale en el anuncio y todo condiciona el día a día y el valor de reventa. La distancia exacta a cada instalación es un dato objetivo y comprobable.

• Instalaciones industriales cerca de casa: emisiones y actividad registradas oficialmente.
• Vertederos: olores, tráfico pesado y efecto en el precio según la distancia.
• Líneas eléctricas de alta tensión: qué distancia es razonable y qué dice la evidencia.
• Ruido de carreteras, aeropuertos y ferrocarril: los mapas estratégicos de ruido son públicos.
• Centrales nucleares: qué implican las zonas de planificación de emergencia de 10 y 30 km.

8. El edificio: ITE, derramas y antigüedad real

En pisos, el estado del edificio es tan importante como el de la vivienda. Tres comprobaciones concretas: si el edificio ha pasado la inspección técnica (ITE/IEE) cuando le toca por antigüedad; si la comunidad tiene derramas aprobadas o en camino (se pregunta al administrador y se exige el certificado de deudas); y la antigüedad real de la construcción según el Catastro, que no siempre coincide con la del anuncio.

9. Vicios ocultos: qué te cubre la ley y qué no

Si tras la compra aparecen defectos graves que no eran visibles, el Código Civil te da margen para reclamar, pero los plazos son cortos y probar que el defecto era anterior es difícil. La mejor defensa es documentar el estado antes de firmar. Aquí explicamos qué son los vicios ocultos y cómo evitarlos. Y si te preguntas si existe aquí la «survey» británica, aquí está la respuesta: inspección de la vivienda antes de comprar en España.

10. Los documentos que debes pedir al vendedor

Hay una lista corta de papeles que el vendedor debe poder enseñarte sin excusas: nota simple, último recibo del IBI, certificado de deudas con la comunidad, certificado energético, cédula de habitabilidad donde es exigible y los estatutos de la comunidad. La negativa a enseñar cualquiera de ellos es información en sí misma. Tienes el detalle en los 7 documentos que debes pedir al vendedor.

11. Las cuentas completas: impuestos y gastos de la operación

Al precio de compra hay que sumarle el impuesto de transmisiones (ITP) en vivienda usada — un porcentaje del valor que varía según la comunidad autónoma —, los gastos de gestoría e inscripción, la tasación si hay hipoteca y su comisión de apertura. En total, la operación suele exigir un ahorro previo muy superior a la entrada. El simulador de compraventa hace el cálculo con tu caso concreto.

12. Júntalo todo antes de negociar, no después de firmar

Cada comprobación de esta lista existe en una fuente oficial distinta: el Registro, el Catastro, el MITECO, el CSN, los mapas de ruido, el planeamiento municipal. Puedes recorrerlas una a una — aquí explicamos cómo hacerlo tú mismo y cuánto se tarda — o cruzarlas de golpe con la ubicación exacta de la vivienda.

Y si todavía estás en la fase de mirar anuncios, guarda esta página: es la parte de la decisión que las fotos no enseñan. Tienes una versión resumida y orientada a la práctica en analizar una casa antes de comprar.