Nota simple vs informe de riesgos: qué te dice cada uno al comprar

Antes de comprar una vivienda te van a recomendar dos documentos que suenan parecido pero no lo son: la nota simple y el informe de riesgos. No compiten: responden a preguntas distintas. La nota simple te dice de quién es la casa y qué deudas arrastra; el informe de riesgos te dice a qué está expuesta la vivienda y su entorno. Esta guía explica qué cubre cada uno, cuándo necesitas cuál y por qué lo inteligente es tenerlos los dos.

Qué es la nota simple y qué te dice

La nota simple es un documento informativo que emite el Registro de la Propiedad. Es la fuente oficial para saber la situación jurídica de un inmueble: quién es el titular, la descripción registral de la finca y, sobre todo, las cargas que pesan sobre ella.

• Titularidad: quién es el propietario o propietarios y en qué porcentaje.
• Descripción de la finca: superficie registral, linderos y referencia catastral asociada.
• Cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, servidumbres de paso, condiciones resolutorias, afecciones fiscales.
• Limitaciones de disposición: si el titular puede vender libremente o hay restricciones.

Para qué sirve: confirmar que quien te vende es realmente el dueño y que la vivienda no arrastra deudas que heredarías al comprar. Es imprescindible antes de firmar. Lo que la nota simple no te dice: si la casa está en zona inundable, si hay radón, si al lado van a poner un polígono industrial o si el precio que pides es de mercado. Nada de eso figura en el Registro.

Qué es el informe de riesgos y qué te dice

El informe de riesgos (o informe de vivienda) reúne lo que el anuncio y la nota simple no cuentan: los riesgos físicos, las limitaciones del suelo, el entorno y una referencia de precio de mercado, cruzando la ubicación exacta de la parcela con fuentes públicas oficiales.

• Riesgos naturales: inundación fluvial y marina (MITECO), radón (CSN), sismicidad (IGN), incendios forestales.
• Suelo y servidumbres: clasificación urbanística (SIU), cauces, costa, vías pecuarias, líneas eléctricas.
• Entorno y molestias: suelo e instalaciones industriales, energía, presas, ruido de carreteras, tren y aeropuertos.
• Estado y precio: antigüedad y coste de reforma, discrepancias de superficie, y el precio anunciado frente al mercado real de la zona.

Para qué sirve: decidir con datos antes de visitar, negociar el precio con argumentos y evitar sorpresas caras (una parcela que no se puede ampliar, una zona que inunda, un vecino industrial). Lo que el informe de riesgos no te dice: quién es el titular ni qué cargas registrales tiene. Para eso necesitas la nota simple.

Nota simple vs informe de riesgos: comparativa

Puesto lado a lado, se ve claro que cubren dimensiones distintas de la misma compra:

• Pregunta que responde — Nota simple: ¿de quién es y qué debe? · Informe de riesgos: ¿a qué está expuesta y cuánto vale?
• Fuente — Nota simple: Registro de la Propiedad · Informe de riesgos: Catastro, MITECO, CSN, IGN, Ministerio del Interior y datos de compraventa.
• Cubre — Nota simple: titularidad y cargas · Informe de riesgos: riesgos, suelo, entorno, estado y precio.
• Cuándo — Nota simple: antes de firmar (imprescindible) · Informe de riesgos: al principio, para decidir y negociar.
• Se obtiene — Nota simple: solicitándola al Registro de la Propiedad · Informe de riesgos: online al instante desde la dirección o la referencia catastral.

¿Cuál necesito? Los dos, en este orden

Lo eficiente es usarlos en secuencia. Primero el informe de riesgos, al principio del proceso: es online, instantáneo y barato, y te permite descartar rápido las viviendas con problemas serios (riesgos, suelo, entorno, precio inflado) antes de invertir tiempo y visitas. Después la nota simple, cuando una vivienda te convence de verdad y vas a hacer una oferta o firmar: confirma la titularidad y que no hay cargas ocultas.

Ninguno de los dos sustituye a una inspección técnica presencial ni a una tasación oficial. Pero juntos cubren las dos preguntas que más dinero te pueden costar si las ignoras: ¿es legalmente comprable? (nota simple) y ¿es una buena compra? (informe de riesgos).

¿Quieres entender por qué la nota simple no se puede tener «al instante» de forma fiable? Lo explicamos en nota simple al instante: por qué no existe. Y si quieres ver todo lo que comprueba el informe, mira qué analizamos en cada vivienda.