Inspección de la vivienda antes de comprar: qué existe en España (y qué no)

En Reino Unido nadie compra una casa sin encargar antes una survey: una inspección profesional que busca defectos antes de firmar. En España esa figura no existe como producto estándar: el banco encarga una tasación (que no es una inspección), el notario revisa la legalidad (no el estado) y la mayoría de compradores no encarga ninguna revisión. La consecuencia es simple: nadie inspecciona la vivienda por ti salvo que lo encargues tú. Estas son las cuatro herramientas que cubren ese hueco.

La tasación no es una inspección

La confusión más habitual: el banco encarga una tasación para la hipoteca y el comprador asume que alguien ha revisado la casa. No es así. El tasador estima el valor del inmueble para el banco; no está contratado para buscar humedades, defectos estructurales ni riesgos del terreno. En la cadena estándar de una compraventa española no hay nadie pagado para encontrar problemas en tu nombre.

Opción 1: informe de un arquitecto técnico (lo más parecido a la survey)

Puedes contratar a un arquitecto técnico para que inspeccione la vivienda concreta antes de firmar: estructura, humedades, instalaciones, cubiertas y defectos visibles. Es poco frecuente — a algunos profesionales les sorprenderá el encargo — pero es perfectamente razonable insistir, sobre todo en casas de pueblo, edificios antiguos o viviendas que piensas reformar. Suele costar unos cientos de euros según tamaño y zona.

Opción 2: la ITE/IEE — la inspección del edificio

Los edificios a partir de cierta antigüedad deben pasar una inspección técnica obligatoria (ITE o IEE según la comunidad). Si el edificio la tiene, su resultado es información pública que conviene leer antes de comprar un piso: cubre la estructura y los elementos comunes, no tu vivienda individual. Aquí explicamos cómo funciona la ITE/IEE y cómo consultarla.

Opción 3: la nota simple — la mitad jurídica

La nota simple del Registro de la Propiedad cubre la parte legal: titularidad y cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). Cuesta unos pocos euros online y es innegociable antes de firmar nada. Lo que no cubre es el mundo físico: nota simple frente a informe de riesgos, punto por punto.

Opción 4: el informe de riesgos de la ubicación — la parte que ya es online

España cartografía sus riesgos en fuentes oficiales públicas: zonas inundables (SNCZI), perímetros quemados y masa forestal, potencial de radón (CSN), zonificación sísmica, clasificación del suelo, instalaciones industriales, vertederos, líneas eléctricas y ruido. Un informe de vivienda de Hogarfax cruza la parcela exacta con más de 30 de esas fuentes en minutos, por 24,90 € (IVA incluido): la mitad «de ubicación» de lo que te contaría una survey, sin esperar a la agenda de nadie.

Qué hace un comprador prudente, en orden

• Antes de la oferta: pasa el informe de riesgos online — es el filtro barato y rápido que descarta pronto los malos candidatos (zona inundable, área quemada, suelo rústico, vertedero al lado).
• Antes de las arras: pide la nota simple y los documentos al vendedor.
• Antes de escriturar, si el edificio es antiguo o rural: contrata un arquitecto técnico para la parte estructural y consulta la ITE en pisos.
• Durante todo el proceso: sigue la checklist de 12 comprobaciones antes de comprar una casa.