Qué puede saber (de verdad) un informe de vivienda online — y qué es imposible obtener al instante

Hoy puedes pedir un informe «completo» de cualquier vivienda de España y tenerlo en minutos. Suena a magia. Y como toda magia, conviene saber qué parte es técnica real y qué parte es truco. Porque hay datos que efectivamente se pueden obtener al instante de fuentes oficiales… y otros que no existen en ninguna base de datos pública, por mucho que aparezcan en un PDF con buen diseño.

Esta guía es nuestra respuesta a una pregunta que nos hacen cada vez más: «¿cómo sé si un informe de vivienda online es fiable?». La respuesta corta: comprobando de dónde sale cada dato. La respuesta larga es este artículo. Te contamos qué se puede automatizar de verdad para cualquier inmueble de España, qué solo se puede conseguir a mano y caso a caso, y qué directamente no se puede conseguir. Aplica este filtro a cualquier informe — incluido el nuestro.

Lo que sí se puede saber al instante de cualquier vivienda de España

España tiene un patrimonio extraordinario de datos públicos georreferenciados. Si un informe online es serio, esta es su materia prima:

• Datos catastrales: superficie construida, año de construcción, uso, geometría de la parcela y referencia catastral. Fuente: Sede Electrónica del Catastro, consulta abierta.
• Peligrosidad por inundación fluvial y marina: cartografía oficial del SNCZI (MITECO), con periodos de retorno T10, T100 y T500, cruzable con la geometría exacta de la parcela.
• Potencial de radón: mapa oficial del CSN y zonificación del Código Técnico de la Edificación (CTE DB-HS6) a nivel municipal.
• Sismicidad: peligrosidad sísmica oficial (IGN / norma NCSE-02).
• Clasificación del suelo y planeamiento básico: Sistema de Información Urbana (SIU) y visores autonómicos.
• Afecciones de entorno: proximidad a cauces, dominio público marítimo-terrestre, líneas de alta tensión, ferrocarril, grandes vías y zonas industriales, medibles sobre cartografía oficial.
• Precios reales de referencia: estadísticas oficiales de transacciones inmobiliarias por municipio y zona.
• Clima: series oficiales de AEMET (temperatura, lluvia, viento, calor estival).
• Criminalidad: balances trimestrales del Ministerio del Interior — ojo: a nivel de municipio, nunca de calle ni de portal.

Fíjate en el patrón: todos estos datos comparten tres propiedades. Son públicos, están georreferenciados (se pueden cruzar con una parcela concreta) y tienen fuente y fecha verificables. Cuando un dato cumple las tres, se puede automatizar con rigor para cualquier vivienda de España. Cuando no las cumple, alguien está rellenando el hueco de otra manera.

La zona gris: datos que existen, pero no al instante ni para todas las viviendas

• Nota simple del Registro de la Propiedad: existe, cuesta en torno a 10 euros y cualquiera puede pedirla — pero no es instantánea (habitualmente tarda de unas horas a un par de días hábiles) y, sobre todo, no siempre se localiza la finca solo con la dirección o la referencia catastral, porque Registro y Catastro son bases de datos independientes y la mayoría de las fincas aún no están coordinadas. Lo explicamos a fondo en otro artículo.
• Certificado energético: los registros son autonómicos y su consulta pública varía según la comunidad. Para muchas viviendas se puede recuperar; para otras no existe registro consultable o directamente no hay certificado en vigor.
• ITE / IEE (inspección técnica del edificio): los registros dependen de cada comunidad autónoma y ayuntamiento, con coberturas muy desiguales. Que un edificio concreto aparezca con expediente, resultado y plazos es la excepción, no la regla.

Un informe honesto trata esta categoría con matices: te dice «lo hemos encontrado en el registro X con fecha Y» o te dice «no consta en los registros consultables» — y no disimula la segunda respuesta.

Lo que no está en ninguna base de datos (y por tanto nadie puede darte en segundos)

• Derramas y acuerdos de la comunidad: las actas de las juntas, las derramas aprobadas y las cuotas pendientes obran en poder del administrador de fincas y de la propia comunidad. Se pueden conseguir para una vivienda concreta pidiéndolas al vendedor o al administrador — pero no existe ningún registro público del que extraerlas de forma automática. Si un informe instantáneo te da el importe de una derrama y la fecha del acta, pregúntate de dónde ha salido.
• Deudas con la comunidad: solo el certificado del secretario-administrador (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal) lo acredita. Es un documento que se pide para la compraventa, no un dato descargable.
• Tipo de estructura del edificio (hormigón, forjado reticular, acero…): el Catastro no lo recoge y no hay fuente pública que lo haga. Solo el proyecto técnico, el Libro del Edificio o una inspección lo determinan.
• Capital pendiente real de una hipoteca: la nota simple refleja la hipoteca constituida y su responsabilidad hipotecaria, no el saldo vivo actual. Ese dato solo lo tiene el banco (certificado de deuda pendiente).
• Estado de las instalaciones interiores (fontanería, electricidad, humedades ocultas): no se ve desde fuera y no está en ningún registro.

Nada de esto significa que esos datos no importen — importan muchísimo, y por eso cualquier comprador debe pedirlos al vendedor, al administrador y al banco antes de firmar. Significa que no se pueden automatizar. Y que cuando aparecen en un informe generado en segundos, o son un ejemplo preparado a mano, o son una estimación disfrazada de dato.

Señal de alarma nº 1: el «score» sin metodología

Una nota global del tipo «esta vivienda es un 61 sobre 100» es tremendamente atractiva: simplifica una decisión compleja en un número. El problema es que un score solo significa algo si sabes cómo se construye: qué variables entran, con qué pesos, contra qué muestra se compara y cómo se ha validado. Sin metodología pública, un score no es una medición — es una opinión con decimales.

En Hogarfax, de momento, no damos score global precisamente por esto: preferimos mostrarte cada comprobación por separado, con su fuente, y que el juicio final sea tuyo. Si algún día lo incorporamos, será con la metodología publicada al lado. Mientras tanto, nuestro consejo aplica a cualquier informe: si te dan una nota, pide la fórmula. La reacción a esa pregunta te dirá mucho.

Señal de alarma nº 2: «análisis con IA» como argumento de venta

La inteligencia artificial es una herramienta magnífica para explicar, resumir y hacer accesible información compleja. Es una fuente pésima de hechos. Los modelos generativos pueden «alucinar»: producir afirmaciones plausibles, bien redactadas y falsas. En un informe del que depende la mayor compra de tu vida, ese riesgo importa.

La pregunta correcta no es «¿usa IA?» sino «¿de dónde sale cada dato?». Hay dos arquitecturas posibles: en una, cada dato procede de un cruce determinista con una fuente oficial, y la IA (si se usa) solo redacta o explica; en la otra, el modelo genera directamente el contenido del informe, rellenando huecos con inferencias. La primera es verificable. La segunda produce informes que parecen completos precisamente porque nada les impide estarlo. En Hogarfax trabajamos con la primera: algoritmos propios deterministas sobre fuentes oficiales, y ni un solo dato inventado para tapar un hueco.

Señal de alarma nº 3: diagnósticos estructurales a partir de una foto

Analizar el estado de una fachada o una cubierta a partir de una imagen de calle o de satélite tiene limitaciones que no dependen de quién mire — persona o modelo. La foto puede tener años. Puede corresponder al portal equivocado. Una «fisura» a esa resolución puede ser una junta, una sombra o una mancha. Y ningún análisis visual, humano o automático, puede ver el interior de un muro, el estado de un forjado o una bajante empotrada.

Un análisis visual automatizado puede ser un complemento orientativo si se presenta como lo que es. Se convierte en un problema cuando se redacta con vocabulario de dictamen pericial («deterioro de la impermeabilización en el perímetro norte», «corrosión en anclajes») sin que ningún técnico haya pisado el edificio. Para el estado físico real de una vivienda solo hay un camino serio: un arquitecto técnico o inspector profesional, in situ. Cuesta unos 200-400 euros y es, probablemente, el dinero mejor invertido de toda la operación. Cualquier informe online — el nuestro incluido — es un paso previo a esa inspección, nunca su sustituto.

Las cinco preguntas que deberías hacer antes de pagar cualquier informe

• ¿Cada dato del informe indica su fuente oficial y su fecha de actualización?
• ¿El informe distingue con claridad entre dato verificado, estimación e información no disponible?
• Si incluye datos que no están en ninguna fuente pública (derramas, estructura, deudas), ¿explica cómo los ha obtenido para esta vivienda concreta?
• Si da un score, ¿publica la metodología?
• ¿El informe de ejemplo se corresponde con lo que recibirás para cualquier dirección, o es un caso preparado con información que no se puede replicar?

La última pregunta es la más reveladora. La prueba definitiva de cualquier servicio es sencilla: pídele un informe de una vivienda que tú conozcas bien — la de tus padres, la tuya — y comprueba cuánto de lo que afirma es verdad.

Nuestra regla en Hogarfax

Fuimos los primeros en España en ofrecer la comprobación instantánea de riesgos de una propiedad, y desde el primer día seguimos una regla que nos limita y nos define: si un dato no sale de una fuente oficial verificable, no aparece en el informe. Por eso no te damos derramas que nadie puede consultar, ni diagnósticos estructurales que nadie ha inspeccionado, ni saldos hipotecarios que solo conoce el banco. Te damos todo lo que sí se puede saber — cruzado con la geometría exacta de tu parcela, con fuente y fecha en cada comprobación — y te decimos con la misma claridad qué debes pedir al vendedor, al administrador y al Registro. Un informe honesto también te dice lo que no sabe.